Ceny mieszkań w Szczecinie: 10 366 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkania w Szczecinie wyniosła 10 366 zł/m² w ostatnich 12 miesiącach. To o 261 zł/m², czyli 2,6% więcej wobec poziomu odniesienia z 2025 r. Ceny transakcyjne pokazują rynek rosnący wolniej niż w długim okresie, ale mocno zróżnicowany przestrzennie. Dla budżetu kupującego znaczenie mają zarówno lokalizacja, jak i metraż oraz wybór między lokalem nowym a używanym.

Redakcja szczecin4u.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Szczecinie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Szczecin na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Szczecinie: najważniejsze liczby

10 366 zł/m² to środkowa wartość miejskiego zestawienia. Połowa cen mieściła się w przedziale 8 590-12 022 zł/m². Mediana kwoty zakupu wyniosła 487 760 zł, a powierzchni 48 m². Te miary opisują różne aspekty rynku: stawkę jednostkową, całkowity budżet i wielkość kupowanego lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

11 235 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 9 250 zł/m² na wtórnym oznacza premię wynoszącą 21,5%. Może ona odzwierciedlać nie tylko wiek budynków, lecz także lokalizacje inwestycji i strukturę sprzedawanych mieszkań.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

11 323 zł/m² kosztowały mieszkania o powierzchni 25-35 m², natomiast 6 686 zł/m² lokale z przedziału 90-120 m². Mniejsza powierzchnia ogranicza całkowity wydatek, co może poszerzać grono kupujących mimo wyższej stawki jednostkowej. Wykres pokazuje, że zależność nie jest jednak jednakowa we wszystkich segmentach.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

14 649 zł/m² osiągnęła mediana w rejonie Nowa Przystań, wskazanym jako najdroższy w zestawieniu. Na przeciwnym biegunie znalazł się rejon Skolwin, ze stawką 5 196 zł/m². Lokalizacja wyraźnie różnicuje więc dostępny budżetowo wybór.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Poniżej zestawiono te same części miasta dla mieszkań od dewelopera i lokali używanych; kreska oznacza, że w rejestrze zabrakło transakcji danego rynku w tej części miasta.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wśród ulic z najbardziej aktywnym obrotem mediana wyniosła 12 385 zł/m² przy ul. Tadeusza Zawadzkiego, 10 621 zł/m² przy ul. Modelarska i 13 600 zł/m² przy ul. Zielonego Mostu. Przy ul. Bogusława Świątkiewicza było to 9 438 zł/m². Takie zestawienie pozwala zawęzić poszukiwania poniżej poziomu całego rejonu.

Więcej aktualności z Szczecina znajdziesz na stronie głównej szczecin4u.pl, a wydarzenia i imprezy na najbliższe dni zawsze na szczecin4u.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy cenie 487 760 zł na rynku wtórnym podatek PCC wynoszący 2% oznacza około 9 755 zł. Zwolnienie obejmuje osoby kupujące pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna to około 3 347 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Taksa podlega negocjacjom. Przy standardowym zakupie od dewelopera cena zawiera VAT i PCC nie występuje.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje zmianę z 5 662 zł/m² w 2019 r. do 10 366 zł/m² obecnie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny w długim okresie, to 83%, przy średniorocznym tempie 9,0%.

Szczecin na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 509 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa zachodniopomorskiego. Szczecin przewyższa ją o 1 857 zł/m².

Szczecin wg GUS: mediana ceny m² lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 9 138 zł/m²; rok wcześniej było to 8 434 zł/m², co oznacza wzrost o 8,3%.

W oddalonym o 29 km Stargardzie metr kosztował o 2 851 zł, czyli 27,5% mniej. Dla kupującego różnicę cenową trzeba zestawić z kosztami i czasem dojazdów.

Komentarz analityczny

261 zł/m² i 2,6% wzrostu wobec poziomu z 2025 r. wskazuje na spokojniejszą dynamikę niż średnioroczne 9,0% od 2019 r. Lokalny rynek nie powtarza obecnie długookresowego tempa zwyżek.

W Polsce ceny mieszkań wzrosły o 6,3% rok do roku w II kwartale 2026 r. (źródło: GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Z kolei oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło we wrześniu 5,98%, wobec 5,99% w sierpniu (źródło: NBP, dane za wrzesień 2026 r., publikacja 30 października 2026 r.).

Koszt finansowania wpływa na dostępny budżet: jego obniżenie może zwiększać zdolność zakupową, ale reakcja cen zależy również od konkurencji między sprzedającymi. W Szczecinie ta zależność może działać inaczej w segmencie małych mieszkań niż wśród większych lokali.

Co dalej z cenami? Jeśli dostępność kredytu poprawi się szybciej niż wybór mieszkań, presja wzrostowa może się nasilić. Jeśli podaż zapewni kupującym większy wybór, konkurencja może ją ograniczać. Twarda prognoza nie zastępuje obserwacji kolejnych aktualizacji.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Szczecinie?

Mediana wynosi 10 366 zł/m², a połowa cen mieści się w przedziale 8 590-12 022 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Szczecinie rosną, czy spadają?

Mediana jest o 261 zł/m², czyli 2,6% wyższa od poziomu odniesienia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W zestawieniu najwyższą medianę ma rejon Nowa Przystań, 14 649 zł/m², a najniższą rejon Skolwin, 5 196 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Szczecinie?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wynosi 11 323 zł/m², a dla 35-45 m² jest to 10 973 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak, w skali miasta mediana wynosi 11 235 zł/m² wobec 9 250 zł/m², co oznacza premię 21,5%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1153 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 stycznia 2026 do 26 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (479 transakcji) i wtórny (674); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-26; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Wartość dla rejonu Skolwin obejmuje okres od 2019 r. GUS korzysta z tego samego rejestru, ale publikuje dane kwartalnie i z opóźnieniem; IV kw. 2024 stanowi tło, nie aktualizację bieżącego zestawienia. Lokalna zmiana wobec 2025 r. i ogólnopolska dynamika roczna dotyczą różnych okresów i miar, nie są więc bezpośrednio porównywalne.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.