Szczecin od lat kusi atrakcyjnymi cenami w porównaniu do Warszawy czy Trójmiasta, ale lokalny rynek nieruchomości mocno przyspieszył. Średnia cena m² w Szczecinie przekroczyła 10 000 zł, a tanie mieszkania na sprzedaż pojawiają się coraz rzadziej. Oferty „pilnie sprzedam mieszkanie Szczecin” znikają w ciągu kilku dni, a rynek wtórny, mimo wzrostów, wciąż przyciąga kupujących. Gdzie najlepiej kupić mieszkanie w Szczecinie, ile kosztuje kawalerka w centrum i czy to dobry moment na zakup? Sprawdziliśmy.
Gdzie w Szczecinie wciąż można kupić mieszkanie poniżej 9 000 zł za m²
Choć ceny mieszkań w Szczecinie w ostatnich latach rosną w zawrotnym tempie, na lokalnym rynku wciąż można znaleźć lokalne wyjątki, gdzie cena za m² nie przekracza 9 000 zł. W marcu 2025 roku średnia cena m² w mieście wynosiła już około 10 300 zł na rynku pierwotnym i 9 600 zł na rynku wtórnym, ale w niektórych dzielnicach i segmentach rynku możecie jeszcze trafić na bardziej przystępne stawki. Warunkiem jest jednak elastyczność pod względem lokalizacji, metrażu i często standardu technicznego mieszkania.
Najwięcej takich ofert dotyczy mieszkań w starszych blokach spółdzielczych, budownictwie z wielkiej płyty lub w kamienicach, najczęściej w dzielnicach peryferyjnych. W segmencie mieszkań o powierzchni powyżej 60 m² można znaleźć ceny na poziomie 8 500–9 000 zł/m², jednak takie lokale wymagają zazwyczaj modernizacji. Z kolei niewielkie mieszkania, zwłaszcza kawalerki, praktycznie nie pojawiają się już w tej cenie w atrakcyjnych dzielnicach – najtańsze oferty znajdziecie raczej w lewobrzeżnych osiedlach poza centrum.
Osiedla z najtańszymi mieszkaniami na sprzedaż w Szczecinie
Analizując lokalny rynek nieruchomości, widać wyraźnie, które rejony miasta wciąż oferują mieszkania poniżej progu 9 000 zł za m². Na pierwszym miejscu znajdują się Prawobrzeże oraz osiedla Zdroje, Słoneczne i Bukowe-Klęskowo. Średnia cena za m² w tych lokalizacjach wynosi obecnie 8 200–8 900 zł, co znacząco odbiega od poziomów w centrum miasta czy na Pogodnie, gdzie stawki przekraczają już 11 000 zł/m².
Kolejnym obszarem wartym uwagi są Niebuszewo i Drzetowo-Grabowo. Mieszkania na sprzedaż w tych dzielnicach, choć często wymagające remontu lub odświeżenia, są wyceniane średnio na poziomie 8 800 zł/m². Wynika to z charakteru zabudowy – dominują tu kamienice i starsze bloki, które nie oferują wysokiego standardu, ale przyciągają lokalizacją i stosunkowo niskimi kosztami zakupu.
Warto także obserwować rynek mieszkań na Stołczynie, Golęcinie i Skolwinie. Choć dzielnice te znajdują się na obrzeżach Szczecina, a dojazd do centrum bywa czasochłonny, ceny mieszkań są tu najniższe – często poniżej 8 500 zł/m². To ostatnie miejsca w mieście, gdzie możecie znaleźć mieszkanie do remontu za mniej niż 400 000 zł.
Czy mieszkania bez pośredników w Szczecinie faktycznie są tańsze
Oferty oznaczone jako mieszkania na sprzedaż w Szczecinie bez pośredników niezmiennie przyciągają uwagę kupujących, liczących na niższą cenę i prostszy proces zakupu. W praktyce jednak różnica cenowa w stosunku do mieszkań oferowanych przez agencje jest coraz mniejsza. Według danych lokalnych serwisów ogłoszeniowych, w 2024 roku średnia cena m² mieszkań sprzedawanych bezpośrednio od właściciela była niższa jedynie o około 3–4% w porównaniu do ofert prowadzonych przez pośredników.
Największą oszczędność kupujący uzyskują na prowizji – w Szczecinie średnia opłata dla biura nieruchomości wynosi 2–3% wartości transakcji. Dla mieszkania o wartości 500 000 zł to kwota rzędu 10 000–15 000 zł. Niemniej jednak cena ofertowa samego mieszkania rzadko kiedy jest znacząco niższa w przypadku sprzedaży bezpośredniej.
Dodatkowym atutem takich transakcji jest możliwość szybszych negocjacji i bezpośredniego kontaktu ze sprzedającym, co zwiększa szansę na uzyskanie lepszych warunków, zwłaszcza w przypadku mieszkań wymagających remontu lub lokali, które od dłuższego czasu pozostają niesprzedane.
Dlaczego rynek wtórny w Szczecinie wciąż przyciąga najwięcej kupujących
Po pierwsze – cena. Mimo rosnących stawek, mieszkania z rynku wtórnego są średnio o 10–12% tańsze niż lokale w nowych inwestycjach. W marcu 2025 roku średnia cena m² na rynku wtórnym w Szczecinie wynosiła 9 600 zł, podczas gdy na rynku pierwotnym przekraczała już 10 300 zł.
Po drugie – lokalizacja i dostępność. Zasób mieszkań z rynku wtórnego obejmuje praktycznie wszystkie dzielnice miasta, w tym Śródmieście, Niebuszewo, Pogodno czy osiedla zachodnie, podczas gdy nowe inwestycje skupiają się głównie na obrzeżach lub w dzielnicach oddalonych od centrum.
Po trzecie – stan techniczny i czas dostępności. Mieszkania z rynku wtórnego są zazwyczaj gotowe do zamieszkania lub szybkiego wynajmu. W przeciwieństwie do nowych inwestycji nie wymagają oczekiwania na zakończenie budowy, a część lokali sprzedawana jest z pełnym wyposażeniem. Dla wielu kupujących oznacza to niższe koszty wejścia i możliwość natychmiastowego wprowadzenia się lub rozpoczęcia wynajmu.
Rynek wtórny w Szczecinie przyciąga również inwestorów, którzy poszukują mieszkań do szybkiego odświeżenia i wynajmu. Rentowność najmu w mieście pozostaje na stabilnym poziomie – według danych za 2024 rok średnia stopa zwrotu z najmu w Szczecinie wynosiła 6,2%, co w połączeniu z wciąż niższymi cenami mieszkań z rynku wtórnego tworzy atrakcyjne warunki dla lokowania kapitału.
Ile kosztuje kawalerka w centrum Szczecina i czy w ogóle warto jej szukać
Kawalerki w centrum Szczecina to obecnie jeden z najbardziej poszukiwanych segmentów na lokalnym rynku nieruchomości. Małe mieszkania w śródmieściu od kilku lat systematycznie drożeją i znikają z ofert w błyskawicznym tempie, co czyni je produktem deficytowym. Jeszcze w 2020 roku można było kupić kawalerkę w centrum za około 6 500 zł/m². W 2024 roku sytuacja wygląda zupełnie inaczej — średnia cena przekroczyła barierę 10 000 zł za m², a najatrakcyjniejsze oferty osiągały stawki powyżej 11 000 zł/m².
Warto zadać sobie pytanie, czy w ogóle opłaca się dziś szukać kawalerki w centrum Szczecina. Odpowiedź zależy od celu zakupu. Dla inwestorów zakup małego mieszkania pod wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy nadal może być atrakcyjny, bo popyt na wynajem kawalerek w śródmieściu nie słabnie. Natomiast dla osób szukających pierwszego mieszkania do zamieszkania ceny kawalerek w centrum miasta mogą być nieproporcjonalnie wysokie w stosunku do metrażu i standardu, co sprawia, że warto rozważyć alternatywne lokalizacje.
Średnia cena m² kawalerki w centrum Szczecina w 2024 roku
W 2024 roku średnia cena m² kawalerki w ścisłym centrum Szczecina wynosiła 10 200 zł. W topowych lokalizacjach, takich jak Aleja Niepodległości, ulica Krzywoustego, Mazurska czy 5 Lipca, stawki przekraczały nawet 11 500 zł za m². Najtańsze kawalerki w śródmieściu były oferowane za około 9 400 zł/m², ale dotyczyły mieszkań wymagających gruntownego remontu, często w kamienicach sprzed II wojny światowej, bez windy i z wysokimi kosztami utrzymania.
Przeciętna kawalerka w centrum miała powierzchnię 27–35 m², co oznacza, że całkowity koszt zakupu takiego mieszkania oscylował w przedziale od 280 000 zł do nawet 380 000 zł, w zależności od standardu, piętra oraz stanu technicznego budynku.
Warto również zwrócić uwagę na rosnące zainteresowanie inwestorów zakupem małych mieszkań w tej lokalizacji. Z danych lokalnych agencji wynika, że w 2024 roku blisko 45% wszystkich transakcji dotyczących kawalerek w centrum było realizowanych z przeznaczeniem na wynajem.
Czy pilna sprzedaż mieszkań w Szczecinie dotyczy również kawalerek
Ogłoszenia dotyczące pilnej sprzedaży mieszkań w Szczecinie pojawiają się regularnie, jednak w segmencie kawalerek stanowią zaledwie niewielki odsetek wszystkich ofert. W 2024 roku tylko około 6% ogłoszeń typu „pilna sprzedaż” dotyczyło kawalerek w centrum miasta. Powód jest prosty – kawalerki cieszą się tak dużym zainteresowaniem, że właściciele nie mają potrzeby szybkiej sprzedaży po obniżonej cenie. Nawet jeśli właściciel zdecyduje się na pilną sprzedaż, lokal znajduje kupca w ciągu kilku dni, najczęściej bez konieczności znacznego obniżenia ceny.
W praktyce różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną w przypadku pilnej sprzedaży kawalerki w centrum Szczecina nie przekraczała w 2024 roku 3%. Dla porównania, w przypadku dużych mieszkań (powyżej 70 m²) różnica ta wynosiła średnio 7–9%.
Na co uważać, szukając kawalerki bez pośredników w Szczecinie
Zakup kawalerki bez pośredników może wydawać się atrakcyjną opcją – brak prowizji dla biura nieruchomości oznacza oszczędność rzędu kilku tysięcy złotych. W przypadku kawalerki w centrum Szczecina, której cena oscyluje wokół 350 000 zł, unikanie opłaty dla pośrednika to średnio 7 000–10 000 zł mniej do zapłaty. Jednak warto mieć świadomość, że takie transakcje niosą ze sobą również ryzyka.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na stan prawny nieruchomości. W wielu przypadkach oferty mieszkań na sprzedaż w Szczecinie bez pośredników dotyczą lokali obciążonych zadłużeniem, z nieuregulowanym stanem księgi wieczystej lub z problemami w zakresie praw własnościowych (np. współwłasność, nieuregulowane sprawy spadkowe).
Kolejną kwestią jest rzeczywisty stan techniczny mieszkania. Oferty bez pośredników nie są zazwyczaj weryfikowane pod względem dokumentacji budowlanej, a oględziny lokalu często nie ujawniają wszystkich wad technicznych, takich jak zawilgocenia, nielegalne przebudowy czy zaniedbane instalacje.
Wreszcie – cena ofertowa. Dane z rynku szczecińskiego pokazują, że mieszkania oferowane bez pośredników nie są znacząco tańsze niż te sprzedawane przez agencje. Różnica w cenie m² w przypadku kawalerek w centrum miasta w 2024 roku wynosiła średnio tylko 2–3%, co w przeliczeniu na całkowitą cenę transakcji oznaczało oszczędność rzędu kilku tysięcy złotych, ale przy ryzyku dodatkowych formalności i braku wsparcia w procesie zakupu.
Czy warto kupić mieszkanie w Szczecinie w 2025 roku i kiedy ceny mogą wyhamować
Dla wielu z Was rozważających zakup mieszkania w Szczecinie w 2025 roku podstawowym pytaniem pozostaje nie tylko „czy to dobry moment?”, ale również „czy ceny mają jeszcze potencjał wzrostu?”. Patrząc na twarde dane z ostatnich lat, wnioski są jednoznaczne — trend wzrostowy trwa nieprzerwanie, ale tempo wzrostów zaczyna wyhamowywać.
Średnia cena za m² mieszkania w Szczecinie na początku 2025 roku wynosi około 10 300 zł na rynku pierwotnym i 9 600 zł na rynku wtórnym. Dla porównania, w 2021 roku ceny na rynku wtórnym nie przekraczały 6 800 zł/m². Wzrost o ponad 40% w ciągu czterech lat to efekt nie tylko rosnącego popytu, ale także napływu inwestorów, wysokiej inflacji, drożejących materiałów budowlanych i ograniczonej podaży nowych inwestycji.
W 2025 roku analitycy przewidują stabilizację rynku, ale nie oznacza to spadku cen — raczej wyhamowanie wzrostów do poziomu 3–5% rocznie. Powodem jest m.in. zmniejszający się popyt kredytowy po wygaśnięciu programów takich jak Bezpieczny Kredyt 2%, rosnące koszty życia oraz spadek dostępności zdolności kredytowej wielu gospodarstw domowych. Nie oznacza to jednak, że mieszkania w Szczecinie stanieją — popyt inwestycyjny i migracje wewnętrzne wciąż będą trzymać ceny na wysokim poziomie.
Jeżeli więc zastanawiacie się, czy warto kupić mieszkanie w Szczecinie w 2025 roku, to odpowiedź zależy od celu zakupu. Dla osób planujących zakup na własne potrzeby lub w długim horyzoncie czasowym – tak, bo rynek nie przewiduje spektakularnych spadków. Dla tych, którzy liczą na szybki zysk – najlepszy moment na zakup był w 2020–2021 roku.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w Szczecinie w ostatnich latach
Dane z rynku nieruchomości w Szczecinie wyraźnie pokazują skalę wzrostów w ostatnich latach. W 2020 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wynosiła 5 800 zł, a w nowych inwestycjach – około 6 400 zł. Już rok później stawki wzrosły odpowiednio do 6 800 zł i 7 200 zł/m², a trend ten przyspieszył szczególnie w latach 2022–2024.
W 2023 roku ceny metra kwadratowego w Szczecinie przekroczyły psychologiczną barierę 9 000 zł na rynku wtórnym i 10 000 zł na rynku pierwotnym. Tylko w 2024 roku wzrosty wyniosły średnio 12%, co oznaczało, że za przeciętne mieszkanie o powierzchni 55 m² kupujący musieli zapłacić o ponad 60 000 zł więcej niż rok wcześniej.
Wzrosty napędzał przede wszystkim popyt kredytowy związany z rządowymi programami wsparcia, dynamiczny rozwój miasta oraz rosnący popyt na mieszkania pod wynajem wśród studentów, pracowników sektora usług i migrantów. Dodatkowo ograniczona podaż nowych inwestycji — deweloperzy oddawali średnio 2 200–2 500 lokali rocznie, co nie nadążało za rosnącym zapotrzebowaniem.
Czy tanie mieszkania w Szczecinie to już mit
Patrząc na aktualne oferty, można śmiało powiedzieć, że tanie mieszkania w Szczecinie stały się praktycznie niedostępne. Jeszcze kilka lat temu można było znaleźć lokale w standardzie do remontu w cenie 5 500–6 000 zł za m². Dziś takich ofert niemal nie ma, a jeśli się pojawiają, natychmiast znikają.
W 2024 roku na lokalnych portalach ogłoszeniowych zaledwie 8% wszystkich ofert mieszkań na sprzedaż w Szczecinie dotyczyło lokali wycenionych poniżej 8 000 zł za m², a większość z nich wymagała kosztownych remontów lub znajdowała się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Skolwin, Stołczyn czy Golęcino.
W popularnych dzielnicach, jak Pogodno, Centrum czy Warszewo, ceny mieszkań nawet na rynku wtórnym przekraczają 10 000 zł/m². Jeśli więc liczycie na tanie mieszkanie w dobrej lokalizacji i przyzwoitym standardzie — takich okazji na szczecińskim rynku właściwie już nie ma.
Dlaczego inwestorzy polują na mieszkania na sprzedaż w Szczecinie bez pośredników
Zainteresowanie inwestorów ogłoszeniami dotyczącymi mieszkań na sprzedaż w Szczecinie bez pośredników nie słabnie i jest w pełni uzasadnione. Przede wszystkim chodzi o obniżenie kosztów transakcji – brak prowizji dla agencji nieruchomości oznacza oszczędność rzędu 10 000–20 000 zł przy przeciętnej wartości mieszkania.
Dla inwestorów równie istotny jest fakt, że transakcja bezpośrednia często umożliwia szybsze negocjacje i bezpośredni kontakt ze sprzedającym, co zwiększa szanse na zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej, zwłaszcza w przypadku ofert pilnej sprzedaży lub sprzedaży mieszkania wymagającego remontu.
Z analiz rynku wynika, że w 2024 roku blisko 40% wszystkich transakcji dotyczących mieszkań inwestycyjnych w Szczecinie zostało zawartych bez pośredników. Najczęściej dotyczyło to małych mieszkań w centrum miasta oraz lokali na Prawobrzeżu, które po remoncie trafiały na rynek najmu.
Jednocześnie warto mieć świadomość, że konkurencja o takie oferty jest ogromna – przeciętne ogłoszenie sprzedaży mieszkania bez pośredników w Szczecinie znika z rynku w ciągu 7–14 dni. Inwestorzy, którzy chcą skorzystać z takiej okazji, muszą działać szybko, mieć zabezpieczone finansowanie i być gotowi na natychmiastową decyzję.
