Ceny mieszkań w Szczecinie zaskakują sprawdź, gdzie kupić najtaniej i czy warto inwestować

Szczecin od lat kusi atrakcyjnymi cenami w porównaniu do Warszawy czy Trójmiasta, ale lokalny rynek nieruchomości mocno przyspieszył. Średnia cena m² w Szczecinie przekroczyła 10 000 zł, a tanie mieszkania na sprzedaż pojawiają się coraz rzadziej. Oferty pilnie sprzedam mieszkanie Szczecin” znikają w ciągu kilku dni, a rynek wtórny, mimo wzrostów, wciąż przyciąga kupujących. Gdzie najlepiej kupić mieszkanie w Szczecinie, ile kosztuje kawalerka w centrum i czy to dobry moment na zakup? Sprawdziliśmy.

Gdzie w Szczecinie wciąż można kupić mieszkanie poniżej 9 000 zł za m²

Choć ceny mieszkań w Szczecinie w ostatnich latach rosną w zawrotnym tempie, na lokalnym rynku wciąż można znaleźć lokalne wyjątki, gdzie cena za m² nie przekracza 9 000 zł. W marcu 2025 roku średnia cena m² w mieście wynosiła już około 10 300 zł na rynku pierwotnym i 9 600 zł na rynku wtórnym, ale w niektórych dzielnicach i segmentach rynku możecie jeszcze trafić na bardziej przystępne stawki. Warunkiem jest jednak elastyczność pod względem lokalizacji, metrażu i często standardu technicznego mieszkania.

Najwięcej takich ofert dotyczy mieszkań w starszych blokach spółdzielczych, budownictwie z wielkiej płyty lub w kamienicach, najczęściej w dzielnicach peryferyjnych. W segmencie mieszkań o powierzchni powyżej 60 m² można znaleźć ceny na poziomie 8 5009 000 zł/m², jednak takie lokale wymagają zazwyczaj modernizacji. Z kolei niewielkie mieszkania, zwłaszcza kawalerki, praktycznie nie pojawiają się już w tej cenie w atrakcyjnych dzielnicach najtańsze oferty znajdziecie raczej w lewobrzeżnych osiedlach poza centrum.

Osiedla z najtańszymi mieszkaniami na sprzedaż w Szczecinie

Analizując lokalny rynek nieruchomości, widać wyraźnie, które rejony miasta wciąż oferują mieszkania poniżej progu 9 000 zł za m². Na pierwszym miejscu znajdują się Prawobrzeże oraz osiedla Zdroje, Słoneczne i Bukowe-Klęskowo. Średnia cena za m² w tych lokalizacjach wynosi obecnie 8 2008 900 zł, co znacząco odbiega od poziomów w centrum miasta czy na Pogodnie, gdzie stawki przekraczają już 11 000 zł/m².

Kolejnym obszarem wartym uwagi są Niebuszewo i Drzetowo-Grabowo. Mieszkania na sprzedaż w tych dzielnicach, choć często wymagające remontu lub odświeżenia, są wyceniane średnio na poziomie 8 800 zł/m². Wynika to z charakteru zabudowy dominują tu kamienice i starsze bloki, które nie oferują wysokiego standardu, ale przyciągają lokalizacją i stosunkowo niskimi kosztami zakupu.

Warto także obserwować rynek mieszkań na Stołczynie, Golęcinie i Skolwinie. Choć dzielnice te znajdują się na obrzeżach Szczecina, a dojazd do centrum bywa czasochłonny, ceny mieszkań są tu najniższe często poniżej 8 500 zł/m². To ostatnie miejsca w mieście, gdzie możecie znaleźć mieszkanie do remontu za mniej niż 400 000 zł.

Czy mieszkania bez pośredników w Szczecinie faktycznie są tańsze

Oferty oznaczone jako mieszkania na sprzedaż w Szczecinie bez pośredników niezmiennie przyciągają uwagę kupujących, liczących na niższą cenę i prostszy proces zakupu. W praktyce jednak różnica cenowa w stosunku do mieszkań oferowanych przez agencje jest coraz mniejsza. Według danych lokalnych serwisów ogłoszeniowych, w 2024 roku średnia cena m² mieszkań sprzedawanych bezpośrednio od właściciela była niższa jedynie o około 34% w porównaniu do ofert prowadzonych przez pośredników.

Największą oszczędność kupujący uzyskują na prowizji w Szczecinie średnia opłata dla biura nieruchomości wynosi 23% wartości transakcji. Dla mieszkania o wartości 500 000 zł to kwota rzędu 10 00015 000 zł. Niemniej jednak cena ofertowa samego mieszkania rzadko kiedy jest znacząco niższa w przypadku sprzedaży bezpośredniej.

Dodatkowym atutem takich transakcji jest możliwość szybszych negocjacji i bezpośredniego kontaktu ze sprzedającym, co zwiększa szansę na uzyskanie lepszych warunków, zwłaszcza w przypadku mieszkań wymagających remontu lub lokali, które od dłuższego czasu pozostają niesprzedane.

Dlaczego rynek wtórny w Szczecinie wciąż przyciąga najwięcej kupujących

Po pierwsze cena. Mimo rosnących stawek, mieszkania z rynku wtórnego są średnio o 1012% tańsze niż lokale w nowych inwestycjach. W marcu 2025 roku średnia cena m² na rynku wtórnym w Szczecinie wynosiła 9 600 zł, podczas gdy na rynku pierwotnym przekraczała już 10 300 zł.

Po drugie lokalizacja i dostępność. Zasób mieszkań z rynku wtórnego obejmuje praktycznie wszystkie dzielnice miasta, w tym Śródmieście, Niebuszewo, Pogodno czy osiedla zachodnie, podczas gdy nowe inwestycje skupiają się głównie na obrzeżach lub w dzielnicach oddalonych od centrum.

Po trzecie stan techniczny i czas dostępności. Mieszkania z rynku wtórnego są zazwyczaj gotowe do zamieszkania lub szybkiego wynajmu. W przeciwieństwie do nowych inwestycji nie wymagają oczekiwania na zakończenie budowy, a część lokali sprzedawana jest z pełnym wyposażeniem. Dla wielu kupujących oznacza to niższe koszty wejścia i możliwość natychmiastowego wprowadzenia się lub rozpoczęcia wynajmu.

Rynek wtórny w Szczecinie przyciąga również inwestorów, którzy poszukują mieszkań do szybkiego odświeżenia i wynajmu. Rentowność najmu w mieście pozostaje na stabilnym poziomie według danych za 2024 rok średnia stopa zwrotu z najmu w Szczecinie wynosiła 6,2%, co w połączeniu z wciąż niższymi cenami mieszkań z rynku wtórnego tworzy atrakcyjne warunki dla lokowania kapitału.

Ile kosztuje kawalerka w centrum Szczecina i czy w ogóle warto jej szukać

Kawalerki w centrum Szczecina to obecnie jeden z najbardziej poszukiwanych segmentów na lokalnym rynku nieruchomości. Małe mieszkania w śródmieściu od kilku lat systematycznie drożeją i znikają z ofert w błyskawicznym tempie, co czyni je produktem deficytowym. Jeszcze w 2020 roku można było kupić kawalerkę w centrum za około 6 500 zł/m². W 2024 roku sytuacja wygląda zupełnie inaczej — średnia cena przekroczyła barierę 10 000 zł za m², a najatrakcyjniejsze oferty osiągały stawki powyżej 11 000 zł/m².

Warto zadać sobie pytanie, czy w ogóle opłaca się dziś szukać kawalerki w centrum Szczecina. Odpowiedź zależy od celu zakupu. Dla inwestorów zakup małego mieszkania pod wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy nadal może być atrakcyjny, bo popyt na wynajem kawalerek w śródmieściu nie słabnie. Natomiast dla osób szukających pierwszego mieszkania do zamieszkania ceny kawalerek w centrum miasta mogą być nieproporcjonalnie wysokie w stosunku do metrażu i standardu, co sprawia, że warto rozważyć alternatywne lokalizacje.

Średnia cena m² kawalerki w centrum Szczecina w 2024 roku

W 2024 roku średnia cena m² kawalerki w ścisłym centrum Szczecina wynosiła 10 200 zł. W topowych lokalizacjach, takich jak Aleja Niepodległości, ulica Krzywoustego, Mazurska czy 5 Lipca, stawki przekraczały nawet 11 500 zł za m². Najtańsze kawalerki w śródmieściu były oferowane za około 9 400 zł/m², ale dotyczyły mieszkań wymagających gruntownego remontu, często w kamienicach sprzed II wojny światowej, bez windy i z wysokimi kosztami utrzymania.

Przeciętna kawalerka w centrum miała powierzchnię 2735 m², co oznacza, że całkowity koszt zakupu takiego mieszkania oscylował w przedziale od 280 000 zł do nawet 380 000 zł, w zależności od standardu, piętra oraz stanu technicznego budynku.

Warto również zwrócić uwagę na rosnące zainteresowanie inwestorów zakupem małych mieszkań w tej lokalizacji. Z danych lokalnych agencji wynika, że w 2024 roku blisko 45% wszystkich transakcji dotyczących kawalerek w centrum było realizowanych z przeznaczeniem na wynajem.

Czy pilna sprzedaż mieszkań w Szczecinie dotyczy również kawalerek

Ogłoszenia dotyczące pilnej sprzedaży mieszkań w Szczecinie pojawiają się regularnie, jednak w segmencie kawalerek stanowią zaledwie niewielki odsetek wszystkich ofert. W 2024 roku tylko około 6% ogłoszeń typu pilna sprzedaż” dotyczyło kawalerek w centrum miasta. Powód jest prosty kawalerki cieszą się tak dużym zainteresowaniem, że właściciele nie mają potrzeby szybkiej sprzedaży po obniżonej cenie. Nawet jeśli właściciel zdecyduje się na pilną sprzedaż, lokal znajduje kupca w ciągu kilku dni, najczęściej bez konieczności znacznego obniżenia ceny.

W praktyce różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną w przypadku pilnej sprzedaży kawalerki w centrum Szczecina nie przekraczała w 2024 roku 3%. Dla porównania, w przypadku dużych mieszkań (powyżej 70 m²) różnica ta wynosiła średnio 79%.

Na co uważać, szukając kawalerki bez pośredników w Szczecinie

Zakup kawalerki bez pośredników może wydawać się atrakcyjną opcją brak prowizji dla biura nieruchomości oznacza oszczędność rzędu kilku tysięcy złotych. W przypadku kawalerki w centrum Szczecina, której cena oscyluje wokół 350 000 zł, unikanie opłaty dla pośrednika to średnio 7 00010 000 zł mniej do zapłaty. Jednak warto mieć świadomość, że takie transakcje niosą ze sobą również ryzyka.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na stan prawny nieruchomości. W wielu przypadkach oferty mieszkań na sprzedaż w Szczecinie bez pośredników dotyczą lokali obciążonych zadłużeniem, z nieuregulowanym stanem księgi wieczystej lub z problemami w zakresie praw własnościowych (np. współwłasność, nieuregulowane sprawy spadkowe).

Kolejną kwestią jest rzeczywisty stan techniczny mieszkania. Oferty bez pośredników nie są zazwyczaj weryfikowane pod względem dokumentacji budowlanej, a oględziny lokalu często nie ujawniają wszystkich wad technicznych, takich jak zawilgocenia, nielegalne przebudowy czy zaniedbane instalacje.

Wreszcie cena ofertowa. Dane z rynku szczecińskiego pokazują, że mieszkania oferowane bez pośredników nie są znacząco tańsze niż te sprzedawane przez agencje. Różnica w cenie m² w przypadku kawalerek w centrum miasta w 2024 roku wynosiła średnio tylko 23%, co w przeliczeniu na całkowitą cenę transakcji oznaczało oszczędność rzędu kilku tysięcy złotych, ale przy ryzyku dodatkowych formalności i braku wsparcia w procesie zakupu.

Czy warto kupić mieszkanie w Szczecinie w 2025 roku i kiedy ceny mogą wyhamować

Dla wielu z Was rozważających zakup mieszkania w Szczecinie w 2025 roku podstawowym pytaniem pozostaje nie tylko czy to dobry moment?”, ale również czy ceny mają jeszcze potencjał wzrostu?”. Patrząc na twarde dane z ostatnich lat, wnioski są jednoznaczne — trend wzrostowy trwa nieprzerwanie, ale tempo wzrostów zaczyna wyhamowywać.

Średnia cena za m² mieszkania w Szczecinie na początku 2025 roku wynosi około 10 300 zł na rynku pierwotnym i 9 600 zł na rynku wtórnym. Dla porównania, w 2021 roku ceny na rynku wtórnym nie przekraczały 6 800 zł/m². Wzrost o ponad 40% w ciągu czterech lat to efekt nie tylko rosnącego popytu, ale także napływu inwestorów, wysokiej inflacji, drożejących materiałów budowlanych i ograniczonej podaży nowych inwestycji.

W 2025 roku analitycy przewidują stabilizację rynku, ale nie oznacza to spadku cen — raczej wyhamowanie wzrostów do poziomu 35% rocznie. Powodem jest m.in. zmniejszający się popyt kredytowy po wygaśnięciu programów takich jak Bezpieczny Kredyt 2%, rosnące koszty życia oraz spadek dostępności zdolności kredytowej wielu gospodarstw domowych. Nie oznacza to jednak, że mieszkania w Szczecinie stanieją — popyt inwestycyjny i migracje wewnętrzne wciąż będą trzymać ceny na wysokim poziomie.

Jeżeli więc zastanawiacie się, czy warto kupić mieszkanie w Szczecinie w 2025 roku, to odpowiedź zależy od celu zakupu. Dla osób planujących zakup na własne potrzeby lub w długim horyzoncie czasowym tak, bo rynek nie przewiduje spektakularnych spadków. Dla tych, którzy liczą na szybki zysk najlepszy moment na zakup był w 20202021 roku.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Szczecinie w ostatnich latach

Dane z rynku nieruchomości w Szczecinie wyraźnie pokazują skalę wzrostów w ostatnich latach. W 2020 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wynosiła 5 800 zł, a w nowych inwestycjach około 6 400 zł. Już rok później stawki wzrosły odpowiednio do 6 800 zł i 7 200 zł/m², a trend ten przyspieszył szczególnie w latach 20222024.

W 2023 roku ceny metra kwadratowego w Szczecinie przekroczyły psychologiczną barierę 9 000 zł na rynku wtórnym i 10 000 zł na rynku pierwotnym. Tylko w 2024 roku wzrosty wyniosły średnio 12%, co oznaczało, że za przeciętne mieszkanie o powierzchni 55 m² kupujący musieli zapłacić o ponad 60 000 zł więcej niż rok wcześniej.

Wzrosty napędzał przede wszystkim popyt kredytowy związany z rządowymi programami wsparcia, dynamiczny rozwój miasta oraz rosnący popyt na mieszkania pod wynajem wśród studentów, pracowników sektora usług i migrantów. Dodatkowo ograniczona podaż nowych inwestycji — deweloperzy oddawali średnio 2 2002 500 lokali rocznie, co nie nadążało za rosnącym zapotrzebowaniem.

Czy tanie mieszkania w Szczecinie to już mit

Patrząc na aktualne oferty, można śmiało powiedzieć, że tanie mieszkania w Szczecinie stały się praktycznie niedostępne. Jeszcze kilka lat temu można było znaleźć lokale w standardzie do remontu w cenie 5 5006 000 zł za m². Dziś takich ofert niemal nie ma, a jeśli się pojawiają, natychmiast znikają.

W 2024 roku na lokalnych portalach ogłoszeniowych zaledwie 8% wszystkich ofert mieszkań na sprzedaż w Szczecinie dotyczyło lokali wycenionych poniżej 8 000 zł za m², a większość z nich wymagała kosztownych remontów lub znajdowała się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Skolwin, Stołczyn czy Golęcino.

W popularnych dzielnicach, jak Pogodno, Centrum czy Warszewo, ceny mieszkań nawet na rynku wtórnym przekraczają 10 000 zł/m². Jeśli więc liczycie na tanie mieszkanie w dobrej lokalizacji i przyzwoitym standardzie — takich okazji na szczecińskim rynku właściwie już nie ma.

Dlaczego inwestorzy polują na mieszkania na sprzedaż w Szczecinie bez pośredników

Zainteresowanie inwestorów ogłoszeniami dotyczącymi mieszkań na sprzedaż w Szczecinie bez pośredników nie słabnie i jest w pełni uzasadnione. Przede wszystkim chodzi o obniżenie kosztów transakcji brak prowizji dla agencji nieruchomości oznacza oszczędność rzędu 10 00020 000 zł przy przeciętnej wartości mieszkania.

Dla inwestorów równie istotny jest fakt, że transakcja bezpośrednia często umożliwia szybsze negocjacje i bezpośredni kontakt ze sprzedającym, co zwiększa szanse na zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej, zwłaszcza w przypadku ofert pilnej sprzedaży lub sprzedaży mieszkania wymagającego remontu.

Z analiz rynku wynika, że w 2024 roku blisko 40% wszystkich transakcji dotyczących mieszkań inwestycyjnych w Szczecinie zostało zawartych bez pośredników. Najczęściej dotyczyło to małych mieszkań w centrum miasta oraz lokali na Prawobrzeżu, które po remoncie trafiały na rynek najmu.

Jednocześnie warto mieć świadomość, że konkurencja o takie oferty jest ogromna przeciętne ogłoszenie sprzedaży mieszkania bez pośredników w Szczecinie znika z rynku w ciągu 714 dni. Inwestorzy, którzy chcą skorzystać z takiej okazji, muszą działać szybko, mieć zabezpieczone finansowanie i być gotowi na natychmiastową decyzję.